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在認識二胎房貸前,所有你可能會有的常見問題,一次告訴你 | 好事貸 ® |銀行不貸,還有好事貸

互联网 2021-04-18 18:49:08
 清單 收折 增貸和二胎各是什麼?差別在哪? 二胎房貸與一胎房貸有什麼不同? 二胎房貸申請不過的常見原因 假如銀行無法核貸該怎麼辦? 房屋二胎還是房屋增貸好? 沒有收入,還能辦理二胎房貸嗎? 二胎房貸的申請流程(銀行) 二胎房貸的申請流程(融資公司- 好事貸) 二胎房貸的利率計算 何時優先考慮二胎房貸? 辦理二胎貸款,需要提供保人嗎 ? 各家銀行二胎貸款商品申辦條件大比較 房屋增貸資格條件 房屋增貸/轉增貸要如何申辦? 房屋增貸的成功機率高嗎? 房屋增貸/轉增貸利率多少? 增貸、轉增貸有手續費嗎? 信用不良也能房屋轉增貸? 房屋增貸與保證人問題 辦理房屋增貸/轉增貸的時間要多久 房屋是否需要辦二胎房貸?

「一胎房貸(一順位房貸)」是大家比較了解的,但有資金需求時,其實可以考慮再次利用房屋貸款,包括「增貸」、「轉增貸」和「二胎房貸」,而且利率和貸款年限都會比「信用貸款」來得好很多,這篇文章將常見的房貸類型:包括「二胎」、「轉增貸」、「增貸」的定義、申請方式、優缺點等,還有申請時常遇到的問題,一次說清楚講明白。

增貸和二胎各是什麼?差別在哪?

房屋增貸,是指申辦房貸一段時間、清償部分本金後,用同一間房子再向原貸款銀行再次申請房貸,貸款額度則視當初的貸款金額及現在房價而定。

《案例說明》3年前,小周用房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆錢,決定再向銀行申請貸款,如果小周在這3年內都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,若房價有上漲,貸款額度甚至可能超過80萬。

所謂的二胎,簡單來說,就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,意思就是找另一家銀行再做一次房屋貸款,如跟同一家銀行貸款通常仍會被視為一胎房貸。

《案例說明》小趙有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小趙把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再用同一間房子,向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

如果有臨時的資金需求,可以依照各銀行規定,備齊相關文件向原貸款銀行外的金融機構申請二胎房貸,有房屋當抵押品,會比申請一般信貸容易過件,利率也比較低。 

申請二胎房貸時,除了須考量5~18%不等的利率,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定而有所不同。例如有些銀行承作的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元,詳細可以參考2021銀行二胎房貸比較。

通常第一順位的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為二順位貸款的銀行所要承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。 

銀行二胎房貸還款的時間較短,約2~7年,無寬限期,且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。上市融資公司-好事貸能提供最長10年的還款年限,符合條件者,甚至可以申請兩年的寬限期。

申請二胎房貸所需文件

雙證件影本所得及財力證明土地、建物所有權狀影本提供擔保品之相關資料近半年~1年的房屋貸款繳息紀錄明細二胎房貸與一胎房貸有什麼不同?項目一胎房貸二胎房貸擔保範圍●信用擔保●擔保品(房)擔保擔保品(房)擔保擔保成數房屋鑑價50~80%銀行:鑑價90%好事貸:鑑價110%年利率1.31%~3%起3.5%~36%起 (完整比較)【好事貸:7~10%】貸款年限20年~40年2年-10年優點●利率低●寬限期長●可抵稅●申辦時間較短(好事貸)●可整合名下高利率負債●快速取得高額周轉金缺點●申辦時間約2~4周●審核條件多●貸款金額有限制(最高300萬)●利率較一胎房貸高●期數較短●無法以房貸科目抵稅二胎房貸申請不過的常見原因沒有薪資轉帳證明:就算有擔保品,銀行仍可能因為看不到收入來源婉拒,因此通常會要求提供薪轉證明,故如果在工作上是領現金的朋友,就必須提供每月薪資條、在職證明或是扣繳憑單來證明您個人的收入,因此目前若待業中,幾乎是不可能核貸的,各家銀行都非常看重個人的還款能力與工作穩定度。已經有呆帳或協商註記:若聯徵信用報告顯示已經有呆帳,就是欠錢不還,就沒有任何公司敢出借資金,假如您曾經有跟銀行協商過,須清償協商金額後等3年後才有可能再度放款(依個別銀行規定)。強制停卡:若信用卡應繳款未繳超過3個月,發卡銀行會強制停卡,拒絕您再使用信用卡消費,並且將此不良紀錄報送聯徵中心,此時,幾乎所有貸款管道都不會同意您的申請。被列為警示戶:曾經被詐騙集團騙過存摺與提款卡,就會被銀行列為警示戶了,在此狀態下是無法貸款的。負債比過高:總負債/每月薪資 = 負債比,一般所謂的負債比計算就是你名下的所有負債,只要超過22倍金融機構絕對不會放貸,即使是房貸也難以通過。曾經有遲繳紀錄:不管是信用卡費或是房屋貸款繳費,只要在12個月內有遲繳記錄都算是嚴重缺失,所以記得千萬不要遲繳。常態使用信用卡預借現金:銀行對於常使用信用卡預借現金的人,大多認定財務已經進入非常糟糕的階段,申貸通過的可能性相當低。信用空白:若沒有和金融機構往來,也沒用過信用卡,信用報告內就沒有內容,就是業內所謂的「小白」,若想向銀行申請貸款,過件機率也很低,建議先辦一張信用卡讓銀行認識您,後續想要貸款應該不難,但信用也要顧好千萬別遲繳。多家銀行比較利率:誤以為貸款像買東西可以貨比三家,然後選一家利率最低的,殊不知這會導致聯徵查詢次數過多,大幅降低信用分數,反而因此借不到錢。退票記錄:有退票紀錄者,代表個人信用有嚴重瑕疵,申請貸款不會過 。月光族:通常存摺內要有一些存款,每月存款金額不要低於5000,不要將裡面的錢全部花光,往後要向銀行貸款也會比較容易。近期增貸:代表短期內風險係數上升,通常銀行會以一年內有無新增撥貸項目來認定,所以如果你的上一筆貸款是一年內撥款,就稱為近期增貸,銀行會擔心你的還款能力有問題,所以相對保守看待。

時間寶貴資金即刻撥款加LINE詢問撥0800電話 最高300萬120期 非代辦代書/裕融直接撥款 三天撥款好事貸裕融新鑫二胎房貸-房貸冠軍團隊改變財務狀況「最佳選擇」沒時間一一比較,又怕上當受騙,除了銀行唯有好事貸,給你最實惠的二胎房貸。假如銀行無法核貸該怎麼辦?找出銀行無法核貸的原因,需要花一點時間並解決它(可能半年到一年),後續再向銀行重新申辦。找上市融資公司辦理(千萬不要找到双代:代書、代辦或是高利貸和當鋪)跟親友借貸房屋二胎還是房屋增貸好? 房屋增貸二胎房貸定義向原房貸銀行再增加貸款額度找其他銀行或融資公司,多申請一筆房貸優點●審核時間短●利率優於二胎房貸●不影響原先的房貸(免轉貸、免改合約)●過件率較高(好事貸)缺點當信用瑕疵,房屋經鑑價後空間不大時,增貸成功機率不大且金額低●利率較高●還款期限較短適用對象●房貸降利息●有資金需求●整合債務●資金周轉●有大額資金需求貸款選擇原銀行或其他金融機構銀行、民間、代辦、代書、融資、當鋪、高利貸

若本身還款紀錄正常且房屋有增值者,建議直接找銀行申請房屋增貸,利率及還款年限比照原本的房貸,絕對比二胎更便宜。

如果房屋增貸沒過,或是增貸的金額不夠,就可以考慮二胎房貸。辦理房屋二胎沒那麼可怕,如果申請人提供的擔保品或信用較差,二胎房貸還比較容易申辦成功。

小趙用房子先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房貸,如果很不幸地,小趙因個人因素無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,A銀行可以先獲得法拍後的金額,如果法拍後的金額比B銀行借給小趙的錢少,那B銀行可是一分錢都拿不到。 

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算,但不失為一個資金周轉的選項。 

如果選擇房貸增貸的話,雖不用重新鑑價,但須和銀行重新簽定新的房貸契約,月付金又會提升,建議申貸民眾仍要謹慎評估自身的還款能力,不要貿然申貸。

沒有收入,還能辦理二胎房貸嗎?

透過銀行辦理二胎房貸,貸款額度的評估主要是以房屋目前市價扣除銀行房貸設定金額,而融資公司(裕融)的額度評估則是房屋市價扣除房貸剩餘本金,個人的收入銀行會納入考量。但是透過上市融資公司 – 好事貸,則不需提供收入證明。

二胎房貸的申請流程(銀行)

已有貸款的房屋向(B銀行)申請二胎貸款 → (B銀行)核准後簽約對保 → 將不動產設定給(B銀行)→ (B銀行)撥款

二胎房貸的申請流程(融資公司- 好事貸)

1.線上填單(線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們)2.房貸經理電聯並評估送件3.案件審核(2天內可知貸款結果)4.房貸核准並相約對保(不須透過代書,由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定)5.完成撥款(設定完成後,2天撥款,依各地政辦理速度不同)

二胎房貸的利率計算

會依據申請人條件而定,申請人條件越佳則利息越低,而房貸二胎利率通常為4%起,除了考量利率外,申請二胎時還有包含手續費、房屋設定費等,這些費用也會視各家銀行規定而有所不同。

好事貸不同於雙代(代書、代辦)。沒有代辦的代辦委託費,沒有代書的高利率,我們利率公開透明,欲知更清楚的比較可以參考二胎房貸利率比較表。

何時優先考慮二胎房貸?原貸銀行無法增貸 

有資金需求需要增貸時,原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間,另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間,但礙於合約可能無法轉貸至B銀行,此時B銀行願意提供二順位貸款。

無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制,所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下,可以考慮申請「二順位房貸」。

辦理二胎貸款,需要提供保人嗎 ?

保證人主要目的是為了補足銀行授信的強度,避免債務人無法按約履行債務,銀行求助無門的窘境。辦理房貸二胎,基本上是不需要保人的,只需要提供房屋的相關資料,但如果借款人有信用不佳或無法提供足夠的財力證明等問題,銀行就可能會要求提供保人。

各家銀行二胎貸款商品申辦條件大比較銀行額度年利率年限開辦費日盛300萬3.58%~12.99%10年15000元以下遠東300萬6~12%7年5000元永豐50萬2.49%~ 4.69%7年12000元以下凱基300萬3.8%~ 5.69%10年10000元台新300萬3.5%~18%10年12000元以下兆豐200萬2.75%起(浮)10年3000元國泰150萬2.5%~6%10年15000元以下房屋增貸資格條件

所謂房屋增貸,是指房貸戶辦理房貸一段時間、清償部分本金後,因資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2筆房貸費用。 

各個銀行的增貸標準不同,但大致上來說,除非當初銀行設定的金額較低,或是房子有增值,不然增貸不易成功,相反的找別間銀行轉增貸反而更好過,只要有房子、繳款正常,一般情況下轉增貸都會過。

房屋增貸/轉增貸要如何申辦?

民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行辦理轉增貸。辦理增貸或轉增貸時,多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,此外,銀行在審核貸款的同時,也會重新評估客戶的信用狀況及還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,通常都能順利增貸。

房屋增貸的成功機率高嗎?

想申請房貸增貸,可能因原本仍在繳納的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸/轉增貸利率多少?

無論辦理房屋增貸或轉增貸,皆需重新跟銀行簽訂契約,利率以重新立約的為主,新約的增貸金額計算方式,則以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出。 

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相近的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

增貸、轉增貸有手續費嗎?

同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額須由貸款人自行吸收,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。 

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不夠,可以考慮向其他銀行申請轉增貸,如果申請轉增貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉增貸時需負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

信用不良也能房屋轉增貸?

銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。 

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬內當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。

但如何才能證明擔保價值足夠呢?銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄。

如果借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

辦理房屋增貸/轉增貸的時間要多久

如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延到12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置和屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急著用錢,可以主動跟銀行連絡,詢問目前貸款的進度到哪了,請銀行盡快核發貸款,紓緩資金壓力。

房屋是否需要辦二胎房貸?

如果增貸的額度夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果有臨時的資金需求,就可考慮申請二胎,二胎申請方式比照一般房屋貸款,該有的薪資證明或扣繳憑單最好還是備著,收入不固定的老闆、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等族群,在審核上可能會較嚴格。

如果民眾所需金額較高,房貸也都按時繳款超過兩年,可優先找銀行申請轉增貸,額度會比較高,利率也會跟原本的房貸相近,如果繳款時間較短,當初貸款成數不高,可以試著找原本的銀行增貸,或是找別家銀行申請二胎房貸,無論選哪一種,只要是跟銀行貸款,都要維持好信用才能成功。

參考資料:Yahoo!奇摩房地產

延伸閱讀:

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